 |
LA
CONVENTION BESSON
|
|
|
Les
conditions à remplir pour bénéficier du dispositif Le conventionnement
" besson " permet aux bailleurs privés qui s'engagent à louer leur
bien pendant une certaine durée, à titre de résidence principale
du locataire, d'amortir leur investissement, lorsqu'il s'agit d'un
logement neuf, ou de pratiquer une déduction forfaitaire majorée,
lorsqu'il s'agit d'un logement ancien.
Mais destiné à favoriser le logement locatif à la frontière du logement
social, l'avantage fiscal est subordonné à un plafonnement des loyers
et à la condition que les revenus des ménages locataires ne dépassent
pas un certain plafond.
Ces plafonds, ainsi que les formalités à accomplir pour profiter
du dispositif, sont définis par le décret du 29/03/99.
Ce texte contient également des précisions relatives aux immeubles
appartenant à des sociétés et aux locations à un organisme pour
le logement de son personnel, dans le détail desquelles nous ne
rentrerons pas. (RDW ou si quelqu'un nous le demande)
Rappelons que ce conventionnement, qui est réservé à une catégorie
de logements dits intermédiaires, s'accompagne de 2 mesures de sécurisation
du paiement du loyer et des charges : d'une par le bailleur peut
percevoir directement l'allocation de logement de son locataire,
d'autre part une garantie de loyer est accordée par le biais des
organismes collecteurs du 1% logement
|
Dans
le neuf, le conventionnement "besson " ouvre droit à un amortissement
du logement égal, rappelons-le, à 8% par an pendant 5 ans, et à 2,5%
pour les 4 années suivantes ; si la location se poursuit au-delà de
l'engagement initial de 9 ans, le bailleur peut pendant les 6 années
suivantes, par période de 3 ans, continuer à bénéficier d'un amortissement
de 2,5%. Au total, l'amortissement est de 65% du prix d'acquisition
du logement (contre 80% dans le système Périssol).
Pendant la période d'amortissement, le bailleur peut décider d'opter
pour le régime de la déduction forfaitaire majoré à 25% pour le conventionnement
des logements anciens (voir ci-après) |
| -
Base de calcul de l'amortissement |
| Le
décret précise que l'amortissement est calculé : |
| |
-
sur le prix d'achat majoré des frais d'acquisition, pour les logements
acquis neuf, en l'état futur d'achèvement ou après réhabilitation
; |
| |
-
sur le prix payé pour la construction du logement, augmenté du prix
du terrain nu (ou de la valeur pour laquelle le terrain nu est entré
dans le patrimoine du contribuable, en cas d'acquisition à titre gratuit),
ainsi que les frais afférents, à l'exclusion des frais de démolition
des constructions existantes, pour le logement que le contribuable
fait construire ; |
| |
-
sur le prix d'achat du local et des travaux de transformation, majoré
des frais, pour les locaux agrandis, reconstruits ou améliorés. |
| -
Calcul de l'annuité déductible |
| Pour
la première année d'amortissement, le calcul est fait sur une fraction
d'année correspondant au nombre de mois qui s'écoulent entre le premier
jour du mois de l'achèvement de l'immeuble et la fin de l'année (la
date de l'achèvement est remplacée par celle de l'acquisition si elle
est postérieure). |
| -
Condition de la location |
| En
contrepartie de l'avantage fiscal, le bailleur doit s'engager à louer
le logement nu (ce qui exclut les locations en meublé) pendant neuf
ans à usage d'habitation principale du locataire (contrairement au
dispositif Périssol, le logement ne peut constituer la résidence secondaire
du locataire), le loyer et les ressources du preneur, appréciés à
la date de conclusion du bail, ne devant pas être supérieurs à certains
plafonds revalorisés tous les ans. |
| -
Plafond de loyer |
Le
décret indique que pour les baux conclus entre le premier janvier
1999 et le 31 décembre 1999, les plafonds de loyer mensuel, charges
non comprises, à ne pas dépasser sont les suivants :
75 F/m² en zone 1bis
65 F/m² en zone 1
50 F/m² en zone 2
45 F/m² en zone 3 |
| |
|
Prix
de location au mètre carré selon la localisation
|
| |
|
SITUATION
GEOGRAPHIQUE DU BIEN
|
Prix
en francs/mètre carré et par mois
|
|
Logements
anciens
|
Logements
neufs
|
| Zone
1 bis : Paris et communes limitrophes (*) |
65
|
75
|
| Zone
1 : autres communes de l'agglomération parisienne |
55
|
65
|
| Zone
2 : communes de plus de 100 000 habitants |
35
|
50
|
| Zone
3 : autre communes situées en France ou dans les DOM |
30
|
45
|
| (*)
Ces communes sont :Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt,
Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay sous Bois, Gentilly, Issy-les
Moulineaux, Ivry sur Seine, Joinville le pont, Le Kremlin-Bicêtre,
Les Lilas, Le Pré Saint Gervais, Levallois Perret, Malakoff, Montreuil,
Montrouge, Neuilly sur Seine, Nogent sur Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud,
Saint Denis, Saint Mandé, Saint Maurice, Saint Ouen, Suresnes, Vanves,
Vincennes. |
| |
Il
est précisé que ces plafonds sont relevés chaque année dans la même
proportion que l'indice INSEE du coût de la construction (variation
de la moyenne de l'indice sur quatre trimestres).
Par ailleurs, la surface à prendre en compte pour l'appréciation du
plafond de loyer est la surface habitable au sens de l'article R.
111-2 du code de la construction et de l'habitation, à savoir la surface
de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par
les mûrs , cloisons, marches et cages d'escalier, gaines embrasure
de portes et fenêtres (il n'est pas tenu compte de la superficie des
combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses,
loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes
vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des
parties des locaux d'une hauteur inférieures à 1,80 mètre). Le décret
ajoute que la surface des annexes (surface réservée à l'usage exclusif
de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins
égale à 1,80 mètre, comprenant les caves, sous-sols, remises, ateliers,
séchoirs extérieurs au logement, celliers, resserres, combles et greniers
aménageables, balcon, loggias, est vérandas) est prise en compte à
concurrence de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, à l'exclusion
des parkings. |
| |
| -
Plafonds de ressources du locataire |
Pour
les baux conclus en 1999, les ressources du locataire, lors de l'entrée
dans les lieux, ne doivent pas dépasser les plafonds résumés dans
le tableau 2. Ces plafonds seront chaques année, au 1er janvier, en
fonction de l'évolution du SMIC.
Quant au montant des ressources à retenir, il s'agit de celui figurant
sur l'avis d'imposition des revenus (revenus imposables, nets de frais
professionnels, soit pour les salariés, après abattement de 10% et
20%, y compris les plus-values, retenus pour l'établissement de l'impôt
sur le revenu) de l'avant dernière année précédant celle de la signature
du contrat de location. Ainsi pour un bail conclu en 2 000, le locataire
devra produire son avis d'imposition pour les revenus de 1998 |
| -
Formalités à accomplir |
| Les
contribuables qui souhaitent pratiquer l'amortissement du logement
doivent joindre à leur déclaration des revenus de l'année d'achèvement
de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, les
documents suivants : |
| |
>
l'option formulée dans une note annexe fournie par l'administration,
comportant l'identité et l'adresse du contribuable, l'adresse du logement
concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première
location, la surface du logement, le montant du loyer mensuel charges
non comprises, l'engagement de location, les modalités de décompte
de la déduction au titre de l'amortissement ; |
| |
>
une copie du bail ; |
| |
>
une copie de l'avis d'imposition du locataire ; |
| |
>
dans le cas ou le contribuable fait construire, une copie de la déclaration
d'ouverture de chantier, une copie de la déclaration d'achèvement
des travaux, accompagnée des pièces attestant de leur réception en
mairie ; |
| |
>
pour les locaux que le contribuable transforme en logement, une copie
de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce
justifiant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature
de l'affectation précédante des locaux. |
| Lorsque
le logement n'est pas encore loué au moment de la déclaration, les
copies du bail et de l'avis d'imposition du locataire sont joints
à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail
est signé. De plus, chaque année le contribuable doit joindre à sa
déclaration de revenus une note faisant apparaître le détail du calcul
du montant de la déduction pratiquée et le nom des locataires. En
cas de changement de locataire, le contribuable doit fournir, en outre,
une copie du nouveau bail et de l'avis d'imposition du nouveau locataire.
|
|
